BLOQUEO REGISTRAL
En nuestro ordenamiento el riesgo del que comentábamos en la introducción, evita a través de una eficacia retroactiva de la futura inscripción, la misma que se computa desde el ingreso en el registro de una reserva de prioridad acompañado por el documento privado que sustenta la transferencia (minuta).
Este bloqueo se considera una anotación preventiva de breve duración (60 días), siendo que en ese lapso debe formalizarse el documento público notarial de la transferencia o en caso contrario, la anotación caduca automáticamente.
De acuerdo con una de las clasificaciones vistas en el apartado anterior, el bloqueo registral es una típica anotación que publica sin constituir, anunciando un derecho real al que falta la documentación pública.
En conclusión, el bloqueo registral es una anotación preventiva que se realiza en la partida de inscripción de un inmueble con la finalidad de asegurar y garantizar la efectividad de un derecho reconocido, pero todavía no consumado, es decir, es una medida precautoria que asegura la eficacia de un derecho real, que en el momento de la anotación, no puede ser inscrito en forma definitiva.
CÓMO PROCEDER:
Para una anotación en el Registro, se requiere:
a) Solicitud del Notario que debe ser en el término de 24 horas de ingresado el instrumento a su oficio.
b) Debe acompañarse copia del instrumento pertinente (minuta firmada por los contratantes)
c) El notario está obligado a comunicar a los Registros, previa verificación de la limpieza de la partida, es decir que el inmueble a bloquearse no
debe tener ningún gravamen (Art. 3 del D. Ley N° 18278) ahora dicho artículo fue sustituido por el D. Ley 20198, modificado por la Ley N°
26481, que suprime la palabra limpieza, quedando solo previa verificación de la partida lo que da a entender que puede bloquearse
inmuebles que tienen gravámenes.
DURACIÓN Y CONSECUENCIAS
Fin del bloqueo:
Será de 60 días computados a partir del ingreso al Registro del aviso que del notario, éste puede levantarse antes de dicho término.
Efectos del bloqueo: Son los siguientes:
a. Durante la vigencia del término de 60 días en que se presentó al diario el oficio notarial, no podrá extenderse ninguna inscripción que no sea del
contrato para el cual se solicitó dicha medida.
b. La existencia del bloqueo no impide la presentación de títulos en el diario referentes al mismo inmueble. Dichos títulos podrán ser inscritos
después de inscrito el acto o contrato que ha dado lugar a la anotación preventiva del bloqueo.
c. La inscripción solamente podrá realizarse cuando no exista incompatibilidad entre el contrato favorecido con el bloqueo y el título
posteriormente presentado. En todo caso, la prioridad correspondiente al título citado en primer lugar
EJEMPLO DE MODELO DE MINUTA DE BLOQUEO REGISTRAL
SEÑOR NOTARIO:
Sírvase usted extender en su registro de Escrituras Públicas una de COMPRA VENTA DE INMUEBLE, que celebran las siguientes personas:
De una parte don CESAR AUGUSTO HEREDIA LANDEO, identificado con DNI N° 07905061, Peruano, Soltero con domicilio en Mz. A-1 Lote 2, Urbanización El Carmen - Haway, Distrito de Punta Hermosa, provincia y departamento de Lima, y a quien en adelante se les denominará EL VENDEDOR.
GAS NATURAL DE LIMA Y CALLAO S.A. con R.U.C. No. 2050375811, con domicilio en Av. Primavera N° 1878, Monterrico, Santiago de Surco, quien actúa debidamente representada por su Gerente General ADOLFO GUSTAVO HEEREN RAMOS con DNI N° 07869209 y por su Gerente de Finanzas y Administración, señor JAIME QUINTANA MONTES, identificado con Carné de Extranjería N° 000787666, según poder inscrito en la Partida No. 11352499 de los Registros de Personas Jurídicas de la Oficina Registral de Lima y Callao, a quien en adelante se denominará LA COMPRADORA:
PRIMERO: ANTECEDENTES
EL VENDEDOR, es propietario del inmueble ubicado en Distrito de Lurín, provincia y departamento de Lima, cuyo dominio, área, linderos y medidas perimétricas corren debidamente inscritos en la Partida Nº 12800374 del Registro de Predios de Lima, al cual se le denominará en adelante como EL INMUEBLE.
SEGUNDO: OBJETO DEL CONTRATO
Por medio del presente instrumento EL VENDEDOR da en venta real y enajenación perpetua a favor de LA COMPRADORA, el inmueble descrito en la cláusula primera.
TERCERO: PRECIO Y FORMA DE PAGO
El precio pactado de común acuerdo por la trasferencia del inmueble, asciende a la suma de US$ 2´600,000.00 (DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL Y 00/100 DOLARES AMERICANOS). Importe que se pagará de la siguiente manera:
US$. 520,000.00 (QUINIENTOS VEINTE MIL DOLARES AMERICANOS).mediante Cheque de Gerencia a nombre de CESAR AUGUSTO HEREDIA LANDEO
Dejando constancia que este cheque quedara en custodia ante la notaria y serán entregados inmediatamente se verifique que se haya anotado el bloqueo registral a favor de LA COMRADORA.
US$ 2080,000.00 (DOS MILLONES OCHENTA MIL Y 00/100 DOLARES AMERICANOS), mediante Cheque de Gerencia a nombre de CESAR AUGUSTO HEREDIA LANDEO, pago que se efectuará a la firma de la Escritura Pública de compra venta, hecho que deberá ocurrir a más tardar el 30 de agosto de 2016.
EL VENDEDOR se reservará para todos los efectos el derecho de propiedad hasta la cancelación del precio pactado y la suscripción de la escritura pública que formaliza la venta.
Se deja expresa constancia que el saldo del precio pactado se cancelara a más tardar el 30 de agosto de 2016; de no cumplirse con la cancelación en la oportunidad indicada, el presente contrato quedará resuelto de pleno derecho (quedando sin efecto alguno el presente contrato) y EL VENDEDOR se quedará con el adelanto recibido como indemnización por el incumplimiento indicado.
CUARTO: OBLIGACIONES COMPLEMENTARIAS
En la fecha de suscripción de la escritura pública y cancelado el precio pactado, EL VENDEDOR hace entrega física de la totalidad del predio a LA COMPRADORA, la misma que ocupara la totalidad del predio. Dejándose constancia que el VENDEDOR ha otorgado todos los documentos requeridos por la COMPRADORA.
QUINTO: CARGAS Y GRAVAMENES:
EL VENDEDOR declara expresamente que sobre el inmueble que se transfiere no pesa carga, gravamen, derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial; y en general de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad y/o el derecho de propiedad, posesión o uso del mismo; con excepción de la servidumbre de paso inscrita en los Asientos N° D-00001 y D-00002, los cuales LA COMPRADORA declara conocer. No obstante ello, se obligan al saneamiento por evicción, que comprenderá todos los conceptos previstos en el artículo 1495° del Código Civil.
SEXTO: AD-CORPUS
La presente compraventa se efectúa ad-corpus y comprende todo el inmueble, edificaciones, servidumbres, entradas y salidas y todo cuanto de hecho y por derecho le toca y corresponde a EL INMUEBLE, sin reserva ni limitación alguna. Otorgándose ambas partes reciproca donación, sobre cualquier diferencia que pudiera existir entre el precio pactado y el inmueble transferido.
SÉPTIMO: TRIBUTOS Y GASTOS
6.1 EL VENDEDOR manifiestan en calidad de Declaración Jurada que a la firma de la escritura Pública, no mantendrá ninguna deuda pendiente de pago, ante la Municipalidad Distrital competente.
6.2 Las partes contratantes declaran que será de cargo de EL VENDEDOR el pago de los tributos municipales, hasta la firma de la Escritura Publica; y que con posterioridad a ello, dichos pagos serán por cuenta y cargo de LA COMPRADORA.
6.3. Le corresponde a LA COMPRADORA asumir el pago del Impuesto de Alcabala.
6.4. De otro lado y en lo que concierne a los gastos, serán de cargo de LA COMPRADORA, el otorgamiento de la Escritura Pública, los gastos notariales y registrales que origine la formalización de la transferencia de EL INMUEBLE.
6.5. Los derechos y acciones que le corresponden a EL VENDEDOR y que hoy transfiere, fueron adquiridos en el año 1994 según consta del asiento C1 de la ficha 430883, hoy Partida Registral N° 42241377 del Registro de Predios, por lo que esta infecta al impuesto a la renta por transferencia del inmuebles.
OCTAVO: JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA
Para todo lo relativo a la interpretación y cumplimiento del presente contrato, las partes renuncian expresamente al fuero que por razón de su domicilio pudiese corresponderles sometiéndose expresamente a la jurisdicción de los jueces del Distrito Judicial de Lima – Cercado.
Agregue usted, señor Notario, las cláusulas de estilo, cuidando de pasar los partes respectivos al Registro de Predios de Lima.
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